造成地に地盤調査は必須！リスクをわかりやすく解説【地盤調査110番】

田んぼや沼、山肌や谷など、もともと住宅地ではなかったところを、住宅建設のために整備した土地のことを造成地といいます。造成地は地盤が弱くなりやすく、改良の必要性が高くなりやすい傾向があります。

造成地の種類・特徴をふまえたうえで、地盤のリスクと、生活・売却をするにあたっての影響についてわかりやすくご説明します。 造成地にお住まいを建設することをご検討中の方は、今後の対策の参考にしてみてください。

造成地とは？

造成地とは、住宅地ではない場所に住宅を建てるため、工事をして人工的に整備をした土地のことです。
森林や農地など、宅地ではなかった場所に、盛土・切土などの整地作業をほどこして住宅が建てられるように整備します。

■盛土
地盤はもとから平坦なわけではありません。元の土地の高さが低い場合は、盛土という作業で土地の高さを底上げします。

■切土
斜面がある場合や、高さのある地盤では、切土をおこないます。もとからあった土地を切り、よぶんな土を取り除くことで、平らな土地を作ります。
住宅地の土地を造成しようとする場合は、費用の削減のためにも、切土で取り除いた土砂などを盛土に使用するケースが一般的です。

造成地の種類はおおきく3つ

平坦造成地

広く平坦な地形に仕上げた造成地を平坦造成地といいます。
一見普通の平地に見えますが、実際は、もとあった道路よりも低い場所に広く盛土をして、平坦に仕上げた土地も多いです。

傾斜造成地

傾斜造成地は、もともと大きく傾斜していた土地に切土・盛土をおこなって宅地を作ったものです。

凹凸のない斜面も、切土と盛土をおこなえば、棚のような平面地によって段階的に斜面を分割していくことができます。このようにしてできたのが、傾斜造成地です。
おうち一軒一軒の区画ごとには平坦に見えても、周辺全体の土地に傾斜がある場合は、傾斜造成地とみることができます。

擁壁もポイント

擁壁とは、崖や土が崩れるのを防ぐ「土留め」のために作られた壁面のことです。切土・盛土をおこなうと、土の切り口や積み上げた土肌がどうしても崩壊しやすくなります。そのようなときに擁壁が土を留める役目を果たすのです。

土や砂、粉粒体を積み上げて安定させたとき、斜面が崩れない状態を保てる最大の角度のことを「安息角」といいます。この安息角の大きさ以上に高低差のある地盤を作ったときは、擁壁がないと地盤が崩壊してしまうのです。

造成地の地盤のリスク

どんな地盤を造成するのかがポイント

造成地の地盤の具体的なリスクを考えるうえで大切なのは、「もともとその土地にはなにがあったのか」ということです。造成地は住宅を建てるために新たに整備した土地です。裏を返せば、整備する前にはその土地は住宅地ではない何かの目的のために使用されていたということになります。

もっとも注意しなければいけないのが、造成する前に「山林」「谷」「田んぼ」「沼」などがあった場合です。
山林の場合は、木の根や大きな石が土壌に含まれている可能性があります。田園や沼があった場所では、土地の下に水を多量に含んだ弱い地盤が存在していることになります。

盛土・切土の特徴

正しく造成すれば、不安定な地盤の上にもしっかりと住宅地を立てることができます。しかし、重要なのは造成をするときの作業の役割です。

盛土・切土をしただけでは、土地に強度は生まれません。土地に強度を生み出すのは「転圧」という作業です。ローラー類を使って土を締め固める工程を指します。この転圧を正しくおこなえば、盛土・切土で造成した土地にも安心して住むことができます。

しかし、きちんと転圧されているのかどうかは見た目にはわかりにくいので、実際には手抜き工事をする業者もいるといわれます。

人工の地盤は強度が弱い

造成地は、それ以外の土地と比べて強度が格段に低いです。

もとからあった土地を人間が一度分割し、改めて地面を作り直したのが造成地です。何十年も前からその土地にあった地盤と比べると、とても新しい地盤ということになります。
しっかりと転圧を施しても、地盤が落ち着くには数年かかるといわれ、なかには十年ほどかかるケースさえあるといいます。

人工的に即席で作られたに等しい造成地の地盤はとても弱いのです。

擁壁に不具合が発生する場合も

地盤が崩れないよう土を支える役割のある擁壁ですが、そんな擁壁も強度が不十分な場合があります。

これらは、一見外観的には問題がありませんが、強度は弱い場合が多いです。

擁壁は土の圧力（土圧）に耐えることができなければ意味がありません。上記の擁壁は、土圧に耐えらえるだけの強度がない場合が多いのです。 また、田んぼなどに盛土をした造成地に擁壁を作ると、擁壁の重みで地盤が沈下する可能性もあります。地盤も不安定になるうえ擁壁も傾き、家屋のバランスが取れなくなってしまいます。

人工地盤下で異変が起こることも

不安定な造成地には、住宅の傾きや擁壁の不具合など、目に見えるものばかりではありません。

外観は問題がないように見えても、人口の地盤の下で異変が起こっていることもあります。盛土をしたことによって、土や建物の重みで本来の地盤が沈下し、基礎的な地盤の弱体化が起こることが考えられます。

無対策の造成地には常にリスクが発生します

造成地で生活していくとき

転圧の不十分な造成地で生活すると、さまざまな危険を伴うことになります。
不安定な地盤の上に建物を建てると、地盤沈下の弊害に悩まされることがあります。建物の床面が等しく沈下していくのは珍しく、同じ建物であっても場所ごとに沈下する場所としにくい場所が発生することがあります。これを不同沈下といいます。

建物の重心が狂い、建物がゆがみ始めます。放っておくと、壁面や床に亀裂やひびが入ったり、ドアを開けにくくなったりし、最悪暮らすことが難しくなってしまいます。

住まいを売り渡すとき

軟弱地盤に建てた住まいを売り渡すときも、損害が発生することがあります。
かつては、地盤調査は購入者が土地購入後におこなうべきというのが不動産業界の定説でした。しかし、土地改良工事の費用は売主が負担するべきだとの判決が出たのをきっかけに、その定説も揺らぎ始めています。

土地や建物の売却の際には「地盤調査済物件」であることが安心の決め手となったり、「土地改良工事の必要が発生した場合は売主が負担する」との項目が売買契約書に記載されることも増えてきています。
不安定な造成地は、売却の際にも損害が発生しやすいのです。

造成地では必ず地盤調査をおこないましょう

造成地で快適に暮らすには正しく転圧をおこなうことが必要不可欠なのですが、先述のとおり、転圧作業をおろそかにする業者も少なくないといわれます。
造成地を購入したり、住宅を建造したりする際には、必ず地盤調査をおこなうようにしましょう。

地盤調査をおこなう過程で、

などであるということが発覚した場合には、すぐに対策をおこなうようにしましょう。
できることなら、新築工事の際に、地盤補強工事をするのが好ましいです。

まとめ

造成地は谷や沼などもともと軟弱な地盤をもとに作られることが多いため、きちんと転圧をしなければ地盤の沈下が危惧されます。

造成地に住宅を建てる場合は

これらをしっかり心掛けましょう。

軟弱な造成地は、住宅が傾いたり破損したりするだけでなく、売却する際に地盤補強費用を請求される可能性もあるので、放っておいてよいことはひとつもありません。 しっかりと地盤調査をし、早めに対策をしておくことが肝心です。